Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Казани
III КВАРТАЛ 2025 года

Состояние рынка складской недвижимости в Казани на протяжении 2025 года можно охарактеризовать словом «охлаждение». За 2025 год отмечено снижение спроса на складские площади. При этом совокупно на спекулятивный рынок вышел значительный объём площадей, который составил 107 тыс. кв. м, или около 19% от общего предложения («NK Парк», склад в Октябрьском сельском поселении Зеленодольского муниципального района, DoorHan, «МБМ»). В связи с этим и высвобождением ряда помещений в качественных складских комплексах ввиду переезда арендаторов или их решения о сокращении занимаемых площадей, доля вакантных помещений увеличилась – на 22,4 п.п. по сравнению с 2024 годом и составила 23%. В ближайшие два года ко вводу в эксплуатацию планируется еще порядка 300 тыс. кв. м качественных площадей.

Такая ситуация во многом связана с активным вводом новых объектов/блоков, которые проектировались в период более высокой деловой активности, когда спрос был значительно выше и экономика позволяла реализовывать подобные проекты. Сейчас же эти объекты выходят на рынок в иных условиях - со сниженным спросом и растущими издержками, что приводит к временному избытку предложения.

Несмотря на увеличение доли свободных площадей, арендные ставки не снижаются.

Изменение ситуации на рынке складов будет зависеть от политики ЦБ и продолжении снижения ключевой ставки.

• Основной объем сделок будет совершаться со спекулятивными площадями, которые уже вышли на рынок и появятся/освободятся в ближайшее время.

• Рынок сместился от модели «дефицита» к модели переговорного баланса, где арендодатели всё чаще готовы идти навстречу надежным арендаторам, чтобы сохранить заполняемость объектов.

• В 2025 году средняя площадь заключаемых сделок по аренде в сегменте складов сократилась.

• Пользователи стремятся эффективнее использовать арендуемые площади, что способствует появления субарендных предложений на рынке.

• В след за рекордным ростом ставок аренды и цен продажи складской недвижимости происходит замедление роста и наступает фаза стабилизации.

• Рост вакансии в 2026 году будет связан прежде всего с запуском новых объектов: дополнительное предложение выйдет на рынок быстрее, чем восстановится спрос. В 2026 году планируется ввод около 200 тыс. кв. м складской недвижимости, включая проекты: «NK Парк» II очередь, DoorHan и Индустриальный парк «Дружба».

• Спрос на складские площади со стороны e‑commerce и продуктового ритейла сохраняется, однако в текущих условиях он не достигает тех объёмов, которые наблюдались ранее. Компании этих сегментов в большей степени сосредоточены на оптимизации существующей логистической инфраструктуры,
а не на масштабном расширении площадей, что может отразиться на динамике общего поглощения складов в 2026 году.

• В конце 2025 года стало известно о намерении одного из операторов маркетплейсов арендовать в Казани качественный склад площадью
120 тыс. кв. м. Рассматривается вариант строительства объекта в формате BTR.

• На рынке может наблюдаться смещение спроса в сторону блоков складских помещений площадью до 5–10 тыс. кв. м. В условиях текущей рыночной ситуации деление крупных объектов между несколькими арендаторами может вновь становиться экономически целесообразным.

Доля вакантных помещений в качественных объектах на протяжении 2025 года держалась на уровне 6-7%. В декабре данный показатель составил 4%, уменьшившись на 2 п. п. в сравнении с прошлым кварталом. Вакансия сократилась после открытия фитнес-клуба DDX на площадях ранее занятых OBI в «Меге» (клуб занял чуть меньше 3 тыс. кв. м). Также произошло расширение магазинов Zarina и Sela.

В рамках поручения Раиса Республики Татарстан Р.Н. Минниханова ведутся работы по реконструкции здания «Казанского ЦУМа». В рамках реализации проекта предусмотрено строительство нового здания с помещениями коммерческого назначения общей площадью порядка 14 тыс. кв. м. Завершение строительства планируется в марте 2026 г.

Темп открытия новых магазинов за год вырос на 25%. Всего в 2025 году их открылось 99 шт. (в 2024 году было открыто 74 магазина). Прирост количества новых магазинов произошел за счет ротации арендаторов на действующих площадях и заполнении открывшегося в конце 2024 года «Комьюнити-центра АРТ».


* Торговые центры общей площадью свыше 3 000 кв. м
** Расчет доли вакантных площадей произведен на основании визуального осмотра на дату подготовки дайджеста. В расчете учитываются площади помещений,
в которых не ведется коммерческая деятельность. При этом договор аренды может быть уже подписан. В связи с реконструкцией ТРЦ «Кольцо» вакантные площади объекта в IV квартале не учитывались.

В 2025 году показатели посещаемости торговых центров продемонстрировали умеренное снижение по сравнению с 2024 годом. Данная динамика в первую очередь обусловлена снижением темпов роста оборота розничной торговли и уменьшением покупательской способности населения. Дополнительное влияние оказывает перераспределение части потребительского спроса в онлайн-каналы продаж и маркетплейсы.

В сегменте торговой недвижимости в 2025 году по сравнению с 2024 годом отмечается снижение показателей операционной эффективности. Большинство товарных категорий демонстрирует сокращение розничного товарного оборота, что отражает общее ослабление потребительской активности. Для оценки позиций различных категорий арендаторов мы сравнили средний удельный товарооборот в рублях с одного кв. м арендуемой площади за 12 месяцев 2025 года
с аналогичным периодом 2024 года.

• В «Меге» после обновления и расширения открылись магазины Lacoste, «Снежная королева», Zarina и Sela. Также открылся новый фитнес-клуб DDX. Он является одним из крупнейших клубов сети в Казани. Кроме того в следующем году планируется открытие детского парка развлечений.

• В ТЦ KazanMall открылся первый офлайн-магазин известного казанского бренда Qayna. Запуск следующих точек Qayna планируется торговых центрах Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга.

• Сохраняется потребность в форматах активного досуга для взрослой аудитории, включая спортивные и фитнес-направления, эффективность которых с точки зрения синергии с торговыми арендаторами остаётся неоднозначной.

• Офлайн-ритейл остаётся значимым каналом продаж, но выручка онлайн-магазинов растёт быстрее во всех основных товарных категориях. По данным АКИТ, доля интернет-торговли в общем объеме розничных продаж страны по итогам шести месяцев составила 22,4%. Год назад за тот же период она была 15,2%.

• На рынке торговой недвижимости собственники части устаревших торговых центров начинают рассматривать сценарии полного редевелопмента, включая снос объектов с последующим строительством жилой недвижимости, либо продажу земельных участков девелоперам.

• Строительства новых крупных торговых центров в 2026 году не ожидается.

• В январе Desport закрыл магазин на улице Родины, при этом магазин на проспекте Ибрагимова временно приостановил работу по техническим причинам.

Совокупное качественное предложение в сегменте офисной недвижимости в Казани на конец 2025 года представлено 63 объектами, общей площадью
более 620 тыс. кв. м.

2025 год стал для рынка офисной недвижимости в целом годом адаптации к новым экономическим условиям и росту издержек. Все без исключения участники рынка работают над эффективностью управления активами. В частности, в 2025 году компании «Технологии Доверия» и «Группа компаний Б1» оптимизировали занимаемые офисные площади, переехав в помещения меньшего формата.



*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OpEx

Ставки по офисам класса А выросли на 16% с начала года (до 2 882 руб./кв. м), этот рост во многом обусловлен индексацией и инфляционным давлением.
По уровню вакантных помещений (ключевой критерий баланса спроса и предложения) рынок также претерпел заметные изменения: если в конце 2024 года доля свободных помещений составляла 3,3%, то к декабрю достигла 6,8%. Рост уровня вакантных помещений отражает тенденцию к оптимизации площадей — арендаторы сокращают метраж или переезжают в более доступные локации.