Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Казани III квартал

В течение III квартала спрос на склады оставался на высоком уровне при отсутствии достаточного качественного предложения на рынке. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди Технопарка Дорхан девелопмент Казань, что увеличит совокупное предложение до 808 тыс. кв. м.

Несмотря на высокий спрос на складские площади, новые объекты в ближайшие годы будут реализованы преимущественно в формате built-to-suit, дефицит спекулятивных складов сохранится. Это связано в высокой стоимостью заемных средств, что снижает инвестиционную привлекательность подобных проектов. Запрашиваемая ставка по строящимся объектам со сроком ввода к концу 2026 года: валовая  1 580 руб./ кв. м в месяц, triple net (чистая ставка без операционных расходов и НДС)  14 300 руб. кв. м в год.

Доля вакантных помещений в качественных концептуальных объектах** на конец III квартала 2024 года составила 13%. По-прежнему достаточно большая доля свободных площадей объясняется пустующими помещениями в МЕГЕ, которые ранее занимали IKEA и OBI. Без учета данных помещений уровень вакансии в качественных торговых центрах города составляет 3%.

Низкая вакансия торговых площадей (без учета площадей IKEA и OBI) — свидетельство стабилизации ситуации после ухода иностранных брендов, что также подтверждается сокращением темпов открытияновых магазинов в течение квартала. В III квартале было открыто 17 новых магазинов. Для сравнения — за аналогичный период 2023 и 2022 годов открылись 26 и 31 магазин соответственно. Главным открытием квартала стал флагманский магазин New Yorker в ТРЦ «Южный».

Преимущественно были открыты магазины российских сетевых ритейлеров, в «Тандем» переехал магазин российского бренда Alexander Bogdanov (ранее работал в «Сувар Плазе»). 35% открытий относится к сфере услуг, большая часть из которых — гастрономические заведения. В Казани, как и в России в целом, растет популярность гастропространств не только в торгово-развлекательных центрах, но и в стрит-ритейле. Реконструкция Московского рынка, которую осуществляет холдинг Ginza Project, станет еще одним драйвером развития гастроиндустрии Казани, гастропространство нового для Казани формата также анонсировано к открытию в многофункциональном комплексе «АРТ центр» на ул. Николая Ершова.

* Торговые центры общей площадью свыше 3 000 кв. м
** «МЕГА», «Южный», «Тандем», «Парк Хаус», «ГоркиПарк», KazanMall, в связи с реконструкцией ТРЦ «Кольцо» вакантные площади объекта в III квартале не учитывались

Уменьшение вакантных площадей, замещение брендов, ротация арендаторов стабилизировали посещаемость торговых центров, хотя и не обеспечили возвращения к значениям 2019 года. Популярность онлайн-покупок и смещение интересов потребителей в сторону получения эмоций стимулируют «пересборку» функций в торгово-развлекательных центрах.

На наш взгляд, в ближайшие годы будут появляться многофункциональные объекты новых форматов с разнообразным набором категорий, включая общепит, велнес-индустрию, развлечения и отдых.

Для оценки позиций различных категорий арендаторов мы сравнили средний удельный товарооборот в рублях (с 1 кв. м) за 8 месяцев текущего года с аналогичным периодом 2023 года. Самые слабые позиции по данному показателю у fashion-индустрии. Отсутствие прироста товарооборота на фоне традиционного роста цен может свидетельствовать о снижении количества покупок, совершаемых в традиционных магазинах. При этом удельный товарооборот у арендаторов категории «фастфуд» и «продукты» вырос по сравнению с прошлым годом на 10% и 23% соответственно.

*Рассчитано на основании данных по торговым центрам Казани и Республики Татарстан, находящихся в управлении Perfect RED — 45 арендаторов.

В III квартале 2024 года уровень вакансии на рынке офисной недвижимости продолжает оставаться на низком уровне — менее 1%.

По нашим данным, совокупный неудовлетворенный объем спроса на качественные офисы превышает 25 тыс. кв. м (на основании заявок на аренду и покупку). Это означает, что новые бизнес-центры в составе МФК UNO и «АРТ центр», которые начнут функционировать в следующем году, не смогут полностью удовлетворить спрос на качественные офисные площади. Их совокупная арендопригодная площадь — около 15 тыс. кв. м.

Средние ставки аренды в III квартале выросли во всех классах по сравнению с предыдущим аналогичным периодом.

В классе, А ставка достигла 2 265 руб./кв. м в месяц, без учета ставок в новых бизнес-центрах UNO и «АРТ центр». С учетом последних значение было бы выше, запрашиваемая в этих объектах ставка —  2 300—3 000 руб. за квадратный метр в месяц.

Елена Стрюкова
stryukovae@perfectred.ru

Юлия Прохорова
prohorovaj@perfectred.ru