Perfect RED
Связаться
Консалтинг
Консалтинг
Брокеридж
Управление
Персональная консультация
аналитика

Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Казани
ИТОГИ 2024 ГОДА

Обзор рынка складской недвижимости г. Казани
Итоги 2024 года
Обзор рынка торговой недвижимости г. Казани
Итоги 2024 года
Обзор рынка офисной недвижимости г. Казани
Итоги 2024 года
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ, Казань | итоги 2024 года

Обзор рынка складской недвижимости

Складские комплексы
и собственные РЦ, тыс. кв. м
754
Уровень вакансии
<1%
Арендная ставка в строящихся
объектах, руб./кв. м в год**
14 300
На протяжении всего 2024 года рынок складской недвижимости Казани демонстрировал высокий рост ставок аренды при сохраняющейся нехватке помещений. Так, запрашиваемая ставка в строящихся объектах достигла следующих показателей: валовая – 1 580 руб./кв. м в месяц, triple net (чистая ставка без операционных расходов и НДС) – 14 300 руб. кв. м в год. Напомним, что на конец I квартала 2024 года эти показатели составили 1 150 руб./кв. м в месяц и 10 000 руб./кв. м в год соответственно. Стремительный рост ставок обоснован сложившейся макроэкономической ситуацией в стране, отсутствием предложения и высоким спросом со стороны пользователей складских помещений.

Проекты, которые были заявлены к реализации в 2024 году (порядка 60 тыс. кв. м), были сданы в аренду еще до ввода в эксплуатацию. В 2025 году мы ожидаем увеличение объема складской недвижимости еще на 204 тыс. кв. м.

LIGHT INDUSTRIAL

Популярность складов light Industrial сохраняется. На сегодняшний день совокупный объем готового предложения объектов данного формата в России составляет 739 тыс. кв. м.* Действующих складов light industrial в Казани нет. Однако на стадии проектирования и строительства находятся 5 проектов совокупной площадью 80 тыс. кв. м. Срок реализации первого из объектов запланирован на 2025 год.


* По данным Nikoliers
** Чистая арендная ставка в строящихся объектах с планируемой датой ввода в эксплуатацию конец 2025 - 2026 гг.

ДИНАМИКА УРОВНЯ ВАКАНСИИ И АРЕНДНОЙ СТАВКИ 2020-2024 ГОДА. ПРОГНОЗ НА 2025-2026 ГОДА

КЛЮЧЕВЫЕ НОВОСТИ РЫНКА

  • Компания PNK group в III квартале 2024 года начала строительство складского комплекса класса А в Пестречинском районе. Проект рассчитан на два этапа реализации. Общая площадь свыше 200 тыс. кв. м.

  • Во II квартале 2024 года начато строительство индустриального парка «Дружба» площадью 130 тыс. кв. м. Проект будет реализовываться очередями до 2028 года.

  • Российский рынок столкнулся с нехваткой складских площадей, а строить новые объекты становится невыгодно из-за высокой ключевой ставки и удорожания строительных материалов, что значительно увеличивает сроки окупаемости складов.

  • Сегмент качественных складских помещений начинает развиваться в Закамье. В Набережных Челнах московская компания планирует строительство склада класса A площадью 70 тыс. кв. м под конкретного арендатора (built-to-suit). Кроме того, активно ведется строительство логистического комплекса им. Дэн Сяопина. Складские площади уже предлагают в аренду. В структуре комплекса их будет более 100 тыс. кв. м.

  • Набережночелнинский трубный завод, входящий в группу компаний «ТЭМПО», планирует реализовать инвестиционный проект — создать портовый логистический хаб. Планируемое месторасположение складского комплекса – Нижнекамский район Республики Татарстан.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

  • Отмечен рекордный рост ставок аренды и продажи складской недвижимости в Казани. Они достигли уровня московских показателей.

  • На протяжении всего года сохраняется нулевая вакансия. Новые объекты реализуются в формате built-to-suit.

  • Активно продолжает развиваться рынок складских комплексов light industrial.

  • Удорожание заемного финансирования при строительстве складских комплексов привело к росту популярности частного инвестирования через ЗПИФ.

  • Уровень вакансии продолжит сохраняться на около нулевом уровне даже в условиях выхода на рынок новых объектов.

  • Основным источником спроса на складские площади останутся компании из сегмента e-commerce. Они остаются главными драйверами рынка генерируя 75-85% сделок на рынке.
Торговая НЕДВИЖИМОСТЬ, Казань | итоги 2024 года

Обзор рынка торговой недвижимости

Совокупное предложение в сегменте торговые центры*, млн. кв. м
1,17
Уровень вакансии**
7%
Открыто новых магазинов
78
Совокупное предложение в сегменте торговых центров представлено 24 объектами, общей площадью 1,17 млн. кв. м. Наиболее качественных торговых центров
в г. Казани 8, включая открытие года – «Комьюнити-центр АРТ». Общая площадь качественных объектов 575 тыс. кв. м, арендуемая 348 тыс. кв. м.

* Торговые центры общей площадью свыше 3 000 кв. м
** В связи с реконструкцией ТРЦ «Кольцо» вакантные площади объекта в IV квартале не учитывались

КАЧЕСТВЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ В Г. КАЗАНИ

Mall Index. Динамика количества посетителей ТЦ Казани крупных форматов, на 1000 кв. м в среднем в день

Посещаемость торговых центров стабилизировалась. На протяжении последних двух лет она держится примерно на одном уровне. Однако привычки людей в части покупки товаров претерпевают изменения, поэтому возвращение к показателям 2019 года ожидать не стоит.

MALL INDEX. ДИНАМИКА КОЛИЧЕСТВА ПОСЕТИТЕЛЕЙ ТЦ КАЗАНИ КРУПНЫХ ФОРМАТОВ, НА 1000 КВ. М GLA В СРЕДНЕМ В ДЕНЬ

Уменьшение вакантных площадей, замещение брендов, ротация арендаторов стабилизировали посещаемость торговых центров, хотя и не обеспечили возвращения к значениям 2019 года. Популярность онлайн-покупок и смещение интересов потребителей в сторону получения эмоций стимулируют «пересборку» функций в торгово-развлекательных центрах.

На наш взгляд, в ближайшие годы будут появляться многофункциональные объекты новых форматов с разнообразным набором категорий, включая общепит, wellness-индустрию, развлечения и отдых.

ИЗМЕНЕНИЕ УДЕЛЬНОГО ТОВАРООБОРОТА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ (СРЕДНЕЕ ЗНАЧЕНИЕ ЗА 12 МЕСЯЦЕВ 2024 ГОДА К АНАЛОГИЧНОМУ ПОКАЗАТЕЛЮ 2023)*

Для оценки позиций различных категорий арендаторов мы сравнили средний удельный товарооборот в рублях (с 1 кв. м) за 12 месяцев текущего года с аналогичным периодом 2023 года. Показатели категорий fashion и «фастфуд» показали падение в сравнении с показателями 2023 года. Они составили -2% и -3% соответственно. При этом удельный товарооборот у арендаторов категории «продукты» вырос по сравнению с прошлым годом на 21%. Изменения в fashion-индустрии, на наш взгляд, связан с традиционным ростом цен и увеличении популярности онлайн-шопинга.

*Рассчитано на основании данных по торговым центрам в Республике Татарстан, находящихся в управлении Perfect RED – 45 арендаторов.

ВАКАНСИЯ

Доля вакантных помещений в качественных объектах на протяжении 2024 года держалась на уровне 13-15%. В конце года вакансия снизилась до 7% в связи с открытием в «Меге» маркетплейса «Мегамаркет». В торговых центрах Казани практически завершилось замещение международных операторов, которое привело к ротации текущих арендаторов и обновлению концепций существующих магазинов.

В торговых центрах Казани завершается замещение международных операторов. Так, за 2024 год было открыто 78 новых магазинов (не считая открытий в новом «Комьюнити-центр АРТ»). Темп открытия незначительно ниже показателя 2023 года (90 новых магазинов).

ВАЛОВЫЕ СТАВКИ АРЕНДЫ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ Г. КАЗАНИ

ОТКРЫТИЯ НОВЫХ МАГАЗИНОВ В 2024 ГОДУ

  • Парк Хаус:
Play today, «Лепим сами», «МТС», «585 золото», FUNNY FRUTTI, KARATOV, Coral Travel, READY! STEADY! GO!, «Ок Оптика», «Кубачинское серебро», CANDY, Moda Plus, GRUNDIG, ESTEL, GLENFIELD, PERFUMERY COSMETICS, zimaletto, СВЯЗЬ.ON, «Всёсмарт», BUSINESS LINE, Fix Store, KAPIKA

  • KazanMall:
Surf Coffee, CODERED, Luxdry, «Сулугуни», BOAN, FRITT, HIPS, RICOCO, Orby, LAVARICE, 12 Storeez, Levi’s, 2MOOD, M.REASON, O DA BRANDS, modi, «Тюбетей», PIMS

  • «ГоркиПарк»:
«Шатура», «Лаванда», ITANA, «Авто ключи», «Модные стрижки», NOGTI BROVI

  • «Кольцо»:
YVES ROCHER, EL PODIO, «АКТИВИZON»
  • «МЕГА»:
FUN DAY, Charuel, «КАН АВТО», Williams Oliver, Sokolov, Original Marines, VIA TOURISM, ЭСТЕЛЬ ADONY, chewhite, «СТОКМАНН», «Пан Чемодан», «ФРАНКЛИНС БУРГЕР», Sokolov Premium, склад «Мегамаркет»

  • «Южный»:
CALISTA, ATOMY, New Yorker, «Дэдико», «Веселые паровозики», Fissman, «Империя сумок», Sweet cat shop, «Котофей»

  • «Тандем»:
CULT OFF, KNITKA, FUNNY FRUTTI, Alexander Bogdanov, ELIS 20 LINE, Tashir Express

Всего за 2024 год в крупных торговых центрах Казани открылось 78 новых магазинов

КЛЮЧЕВЫЕ НОВОСТИ РЫНКА

  • В первом квартале 2024 года стало известно о крупной сделке «Мегамеркета» с «Газпромбанком», новым владельцем торговых центров «Мега». Маркетплейс планирует арендовать всю свободную площадь магазинов IKEA в 11 регионах России. В Казани склад уже открыли и он функционирует.

  • В Верхнеуслонском районе в Иннополисе на территории жилого комплекса планировалось строительство торгово-развлекательного центра. В настоящее время идет разработка концепции, по предварительным планам в объекте разместится кинотеатр и спортивный комплекс.

  • В третьем квартале введен в эксплуатацию «Комьюнити-центр АРТ» , в составе которого предусмотрены торговые пространства и фудхолл. Объект пополнил список качественных торговых центров города. Одним из якорных арендаторов «АРТ центра» стал SPAR, открытие которого состоялось 19 декабря. Также в торговом центре представлены эксклюзивные для города арендаторы: семейный ресторан в формате халяль «Энием» от создателей Olio, кафе здорового питания EZYMILS, а также новые форматы от Медины и NUMI.

РЕКОНСТРУКЦИИ

  • Началась реконструкция торгового центра «Кольцо». Пока ведутся только внутренние работы. Также к обновлению готовятся торговые центры «Республика», «Савиново» и XL.

  • На завершающей стадии находятся внутренние ремонтные работы Московского рынка. Открыть здание планируется во II квартале 2025 года.

  • Изменения ждут также и Чеховский рынок. Институт развития города Казани представил рендеры внешних изменений и реконструкции объекта.

ПРОГНОЗЫ

  • Снижение темпов и объема строительства торговых центров крупного формата, основанное на инвестиционной привлекательности малых форматов торговой недвижимости.

  • Сохранение спроса на коммерческие помещения в составе жилых комплексов при активном росте стоимости.

  • Доля российских игроков в структуре арендаторов ТЦ продолжит расти. В связи с постепенным ростом ставок аренды продолжится ротация текущих арендаторов и обновление концепций магазинов, открытых 5-10 лет назад.

  • Индексация ставок аренды выше предусмотренной договорами индексации на фоне роста расходов и увеличения кадастровой стоимости.
Офисная НЕДВИЖИМОСТЬ, Казань | итоги 2024 года

Обзор рынка офисной недвижимости

Количество
бизнес-центров
62
Уровень вакансии
3,5%
Ставка аренды по классу А*,
руб./кв. м в месяц
2 485
Совокупное качественное предложение в сегменте офисной недвижимости в г. Казани представлено 62 объектами, общей площадью более 584 тыс. кв. м, включая открытый в 2024 году МФК «Комьюнити-центр АРТ» и МФК UNO, который получил разрешение на ввод в эксплуатацию в конце года. В 2024 году уровень вакансии на рынке офисной недвижимости продолжал оставаться на низком уровне – менее 1%. Увеличение данного показателя в конце года связано с вводом
в эксплуатацию МФК UNO и «Комьюнити-центр АРТ», а также изменением арендной политики в ряде бизнес-центров класса В.


*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OpEx

ДИНАМИКА СРЕДНЕЙ СТАВКИ АРЕНДЫ 2021-2024 ГГ. В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ КЛАССА А В Г. КАЗАНИ. ПРОГНОЗ ДО 2026 ГОДА

Средняя ставка в классе А на конец 2024 года составляет 2 485 руб./кв. м в месяц, что выше данного показателя в начале года на 33%. Рост ставок обусловлен несколькими причинами: выходом на рынок новых качественных проектов, высоким спросом на офисы в отсутствии предложения, ротацией арендаторов в действующих объектах.

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Практически все новые объекты, выходящие на рынок, претендуют на класс «А», в редких случаях – на «В+». В то же время, с вводом современных офисных зданий, существующие объекты устаревают и испытывают снижение спроса со стороны арендаторов.

Срок экспозиции помещений в новых объектах составлял не более 1 года, что свидетельствует о высоких темпах поглощения офисной недвижимости в городе и высоком спросе на качественные офисные проекты.

На текущий момент известно о 4 строящихся и проектируемых объектах офисной недвижимости в г. Казани совокупной площадью 34 тыс. кв. м.

Ставки аренды на новые современные объекты выше более чем на 30%, чем в действующих.

КЛЮЧЕВЫЕ НОВОСТИ И Тенденции

  • Сохраняется тренд на реконструкцию старых административных и производственных зданий под офисы.

  • В апреле ООО «Газпром трансгаз Казань» получило разрешение на строительство административно-производственного корпуса на Спартаковской. Здесь на участке площадью 1,3 га запланировано строительство штаб-квартиры «Газпрома».

  • В июле приняты поправки к региональному закону «О налоге на имущество организаций». Теперь торговые комплексы и административно-деловые центры республики площадью свыше 1 000 кв. м будут облагаться налогом 2% от кадастровой стоимости объекта (предусмотрен переходный период и налоговые льготы для определенных категорий объектов, расположенных в городах с населением менее 145 тыс. человек).

  • В первом полугодии 2024 года стартовала реконструкция ТЦ «Сувар Плаза». Проект предусматривает ремонт фасада, реновацию четырех этажей торгового центра и паркинга, а также изменение функций торговых площадей на офисно-деловую. Проведение работ в данном объекте привело к росту спроса на офисные помещения со стороны арендаторов офисных площадей.

ПРОГНОЗ

  • Ставки аренды на офисные помещения продолжат расти в 2025 году в связи со сложившейся экономической ситуацией и дефицитом площадей на рынке.

  • Арендодатели занимают выигрышную позицию, так как за ними сохраняется выбор арендатора из нескольких претендентов.

  • Возможно зарождение и такое же стремительное развитие формата built-to-suit в Казани на офисную недвижимость, как и на рынке складской недвижимости.
РЕЗУЛЬТАТИВНО /
ЭКСПЕРТНО /
ДОХОДНО
Елена Стрюкова
stryukovae@perfectred.ru

Юлия Прохорова
prohorovaj@perfectred.ru