Рынок недвижимости 2020

Рекомендации по работе с арендаторами коммерческой недвижимости в условиях принятых мер по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции.

Мировой кризис 2020 года, в следствии пандемии, повлияет на все сферы экономики. Прогнозы для рынка недвижимости так же не будут оптимистичными. Начиная с 2000-х годов, крупные кризисы в России случались дважды. В 2008 году – мировой финансовый кризис, и в 2014 году – санкционный кризис. В 2020 году снова начался мировой кризис, где на рынок влияет не только обвал доходов во всех сферах бизнеса, но и как таковое отсутствие потребителей, закрывшихся по домам.

При этом уровень падения и темпы восстановления экономики России, в отличии от предыдущих кризисов, явно будут более негативными. Уже на сегодняшний день российский рубль был назван второй по волатильности валютой относительно доллара после мексиканского песо. Падение рубля продолжиться и последствие для жителей страны снова будут выражены в росте инфляции, росте цен на товары, так как использование импорта в производстве и строительстве достаточно высоко. При этом этот фактор усилиться общим снижением доходов домохозяйств из-за больничных и вынужденных отпусков, в связи с крахом малого бизнеса, который первым уйдет в убытки в отсутствии спроса. Без мощной государственной поддержки данный период будет выглядеть как «самое крутое пике», но программ правительственных мер, которые будут предприняты, пока не озвучено. В случае поддержки государством банковской системы, которая за счет кредитов смогла бы поддержать бизнес и потребителей, последствия могут быть сравнимы с 2008-2009 годом, поэтому хотелось бы надеяться на лучшее из худшего.

Что мы ждем непосредственно на рынке недвижимости в этот период? Как и в предыдущие годы начало кризиса ознаменовалось ростом спроса на приобретение недвижимости, как во все времена в России квадратные метры остаются наиболее устойчивой валютой сбережения средств, хотя стоимость в долларах (если производить расчеты стоимости недвижимости в валюте) снижается. В конце 2020 количество сделок начнет снижение и спрос в 2021 году упадет как минимум на 20%. Стоимость кв.м. жилья незначительно потеряет в рублевом эквиваленте, а скорее всего останется на прежнем уровне, а вот стоимость коммерческой недвижимости, которая в основном рассчитывается от ставки капитализации, будет значительно снижаться. Этот фактор обусловлен снижение арендных ставок и закредитованностью коммерческих объектов. Уже сейчас практически все ритейлере направили письма девелоперам о снижении аренды до 80%, а некоторые о планах приостановки деятельности, в случае же введения строгих карантинных мер и чрезвычайного положения на территории страны, при котором будут закрыты Торговые центры, операторы и вовсе будут иметь право не платить аренду на время простоя. Но будет ли право не платит кредиты и зарплаты у девелоперов – не известно.

В данный период будет важным не сохранить доход, а не потерять арендаторов, которые поддерживают ассортимент для покупателей.

Как будет выглядеть картина коммерческой недвижимости в разгар кризиса? Так же, как и в остальные два – увеличение вакансии до 25%, снижение арендных ставок до 30%-40%. Главный вопрос сколько это продлиться и каким рынок вернется из кризиса.

Каждый кризис давал развитие новым форматам, сферам бизнеса и трендам качества и параметров площадей. Так, на фоне пандемии подъем возьмут фармацевтические компании, он-лайн ритейл, распределительные центры, обслуживающие доставку товаров. Развитие он-лайн ритейла повлечет за собой уже начавшееся сокращения площадей гипермаркетов, а центры доставки будут новыми арендаторами Street Retail. Количество торговых операторов безусловно сократится, а ценовой сегмент товаров продолжит переход в «Эконом». После развития он-ритейла, ожидаемого в период с 2020-2021 год торговые центры должны будут возвращать покупателей в свои стены. Поэтому в данный период будет важным не сохранить доход, а не потерять арендаторов, которые поддерживают ассортимент для покупателей. А так же, вложить силы в развитие технологичности своих квадратных метров, т.е. сдавать не только площади, но и технологии он-лайн торговли (как это сделала Мега, запустив свои приложения для покупателей).

В офисной недвижимости увеличение вакансии начнется первым, в связи с уже случившимся переходом компаний на формат home office и если в период пандемии, компании смогут наладить дистанционную работу своих сотрудников, то возвращение данных работников на арендуемые площади ждать не придется, в следствии чего измениться нарезка бизнес центров с сторону уменьшения блоков офисов. Так же в офисной недвижимости появятся новые форматы качества: возможен уход от open-space, установка качественных систем индивидуальной вентиляции и кондиционирования, дальнейшее развитие коворкингов как мест для проведения встреч и переговоров и размещения гибких команд.

Да во время кризиса многие компании потеряют доход, но как учат предыдущие периоды – это время пересмотра своей маржинальности и время развития для развития новых сегментов и усовершенствований своих услуг и продуктов.